中國房地產(chǎn)市場確實是專治各種不服，為什么要這樣說呢？中國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)與其他的不同，快來看看吧：

即使迎來了史上最嚴厲的調(diào)控政策，對于中國的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價格前途仍然眾說紛紜。在這一輪絕大多數(shù)人意料之外的上漲過程中，最尖銳的批評來自對房價和杠桿率飆升導(dǎo)致金融風(fēng)險加劇的擔(dān)憂。

在我印象中，對房價泡沫抨擊最猛烈的有兩位經(jīng)濟學(xué)人士——而且他們都是畢業(yè)于麻省理工的經(jīng)濟學(xué)博士，一位是謝國忠，另一位就是羅伯特·席勒。前者因為年年看跌中國房市，信誓旦旦的泡沫預(yù)言每每與事實相左，早已被人們忘卻——他似乎仍然心有不甘地寫了一本書，書名就是《最后一輪泡沫》；而后者不但以在資產(chǎn)定價實證分析領(lǐng)域的重要貢獻獲得了2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎，而且和另一位更資深的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者，同時也是現(xiàn)任美聯(lián)儲主席耶倫的丈夫阿克洛夫教授合作，連續(xù)出了《動物精神》、《釣愚》等行為經(jīng)濟學(xué)方面的暢銷書，乃至網(wǎng)絡(luò)上紅極一時的耶魯公開課“金融市場”，都是既叫好又叫座。

▲ 羅伯特·希勒

與謝國忠相比，羅伯特·希勒當(dāng)然是幸運的。一方面他雖然和謝先生一樣，近年來一直比較擔(dān)憂上海等城市的房地產(chǎn)市場，但他與那些宏觀分析師不同，教授并沒有明確表示房價會下跌乃至崩盤；另一方面是他對美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫、房地產(chǎn)泡沫乃至金融危機的預(yù)言最終都應(yīng)驗了——雖然他1996年1000點的時候就開始唱空納斯達克，但泡沫到了1999年的5000點才破滅。更重要的是，對2007—2008年這場金融危機，幾乎沒有別的經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測到，所以就使得他的警告及其理論獲得了更高的榮耀。

本世紀初，《非理性繁榮》中文版剛剛推出時，希勒教授和吳敬璉先生在人民大學(xué)舉行過一場對話活動。其時，雖然美國納斯達克指數(shù)已經(jīng)崩盤，北京大街小巷依然隨處可見各類互聯(lián)網(wǎng)公司的廣告，而吳敬璉先生也因為警告投資風(fēng)險提出“股市賭場論”而引起軒然大波，尤其是被眾多苦不堪言的股民們所怨。

當(dāng)時我也在場，記得希勒教授那時就提出從人的情感因素入手，通過結(jié)構(gòu)、文化和心理三個維度來研究股市泡沫問題——這三個維度正是他這本書中的主要章節(jié)。而吳敬璉先生則繼續(xù)痛斥投機性泡沫給中國金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險和災(zāi)難。

十多年過去了，無論其間經(jīng)歷了理性抑或非理性，中國經(jīng)歷了歷史上罕見的長時間的繁榮，房地產(chǎn)尤其是一線城市住宅經(jīng)歷幾輪飆漲創(chuàng)造了令人瞠目結(jié)舌的漲幅，而股票市場在2007、2015分別結(jié)束了兩輪最終泡沫破裂釀成股災(zāi)的牛市后，現(xiàn)在依舊是波瀾不興。

要知道，根據(jù)羅伯特·席勒的研究，剔除通脹影響，美國的住房價格從1890年到2006年才翻了一番，而由于美國金融危機，這個漲幅到了2014年甚至減少為48%。

也許正是因為如此，在羅伯特·希勒最新版的《非理性繁榮》一書的“房地產(chǎn)市場的歷史回顧”章節(jié)中，談及由于各國央行量化寬松政策導(dǎo)致的全球性房地產(chǎn)價格上漲時，特別提到“中國內(nèi)地還出現(xiàn)了非常明顯的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫”。并提出了一個嚴峻的事實：今天的住房價格投機更甚于任何歷史時期，業(yè)已在全國甚至全世界范圍內(nèi)根深蒂固。